As reclamações em condomínio são praticamente diárias e deixam a maioria dos síndicos de cabelo em pé: latido de cachorro, choro de criança, barulho tarde da noite…
A diversidade de conflitos – alguns graves, outros nem tanto – acaba ocupando boa parte das demandas do síndico, o que pode gerar ainda mais transtornos quando não há um processo definido para o registro e resolução dos casos.
Neste artigo, vamos falar sobre as melhores práticas para gerir as reclamações em condomínio e as principais orientações para o síndico nestes casos. Confira!
1 – Perturbação do Sossego
Barulhos incômodos vindos de apartamentos vizinhos lideram a lista de reclamações em condomínio.
O barulho pode ter diferentes origens: festas, aparelhos de som, instrumentos musicais, animais de estimação, entre outros.
Além de simplesmente incomodar, a barulheira pode prejudicar a rotina de trabalho e descanso dos condôminos que moram próximo ao vizinho barulhento, causando diversos outros prejuízos. Entre eles: problemas de ansiedade, depressão, pressão alta, irritabilidade, dores de cabeça e muitos outros.
Vale lembrar que perturbação do sossego é crime cabível de prisão ou multa segundo o Artigo 42 da Lei das Contravenções Penais (Decreto-Lei nº 3.688).
Outro detalhe importante que precisa-se esclarecer é que a perturbação do sossego é crime EM QUALQUER HORÁRIO. Não apenas após as 22 horas, como muitos acreditam que seja.
2 – Invasão de Privacidade
Além do vizinho barulhento, outro tipo de vizinho que acaba gerando muitas reclamações em condomínio são os vizinhos bisbilhoteiros.
Se enquadra como invasão de privacidade o fato de um vizinho, por exemplo, usar binóculos para observar a vida alheia, filmar o interior de outros apartamentos ou os condôminos em áreas comuns sem autorização. O mesmo ocorre para aquele que instalar uma câmera de segurança em frente à entrada de seu apartamento, fizer uso de drones, entre outras ações.
De acordo com o Artigo 5 da Constituição Federal: “são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação”.
Portanto, se um morador for exposto a situação constrangedora diante a divulgação de suas imagens feitas por outro condômino, o condomínio poderá ser responsabilizado!
3 – Falta de Higiene
Infelizmente, além de todos os problemas já citados, algumas pessoas que moram em condomínios ainda têm que lidar com outra situação bastante complicada: a falta de higiene de alguns moradores.
O mau cheiro na maioria das vezes é consequência da ausência de cuidados básicos com o animal de estimação, como gatos e cachorros, principalmente.
Também há casos de pessoas com transtorno acumulador compulsivo. Trazem coisas inúteis da rua para casa o que acaba tornando o ambiente altamente nocivo e colocando em risco a saúde dos demais moradores.
O artigo 1336 (Lei nº 10.406) estabelece como um dever geral de conduta, a ser observado por todos os condôminos: ‘dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação’, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores.
4 – Ameaça
Ao reclamar de uma situação, um morador ou até mesmo o síndico pode acabar sofrendo ameaças, injúrias e até mesmo agressões físicas do morador problemático.
Infelizmente não é raro que isso aconteça e em muitos casos as ameaças acabam por se cumprir.
Assim como nas situações anteriormente citadas, ameaçar alguém por palavras, escritos, gestos ou qualquer outro meio é crime previsto no artigo 147 do Código Penal. Pode render multa e detenção que varia de um a seis meses.
5 – Violência Doméstica
Infelizmente os índices de violência doméstica no Brasil ainda são muito altos e embora a maioria das vítimas sejam mulheres, crianças, idosos, deficientes físicos também sofrem com isso.
Ao tomar conhecimento de uma situação de violência doméstica dentro do condomínio, administradores e síndicos têm a obrigação de denunciar o caso por meio da Central de Atendimento à Mulher ou diretamente ao 190.
Aqueles que descumprirem a medida poderão ser automaticamente destituídos do cargo e o condomínio receberá uma multa de cinco a dez salários de referência.
Apesar da revolta é preciso que o síndico e os demais colaboradores ajam com cautela e discrição pois caso o assunto se espalhe o condomínio pode ser processado por difamação e danos morais.
Reclamações em Condomínio: 4 dicas para lidar com elas
É fundamental que o síndico seja firme e saiba agir com coerência e firmeza mediante uma reclamação independente do seu grau de gravidade.
Isso porque, segundo o artigo 1348 do Código Civil, é obrigação do síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Quando isso não ocorre, o condomínio pode ser responsabilizado e o síndico pode ser destituído da função e ainda sofrer um processo civil por omissão.
É importante ressaltar também que a atuação do síndico não retira o direito de os condôminos buscarem diretamente uma conciliação com o morador infrator, acionar a polícia, notificá-lo extrajudicialmente.
1 – Faça valer o regimento interno
O regimento interno do condomínio é uma espécie de cartilha com orientações sobre como agir, se relacionar e utilizar as dependências do prédio de forma saudável e ética.
Nele também podemos encontrar informações a respeito das regras para aplicação de advertências, penalizações e multas.
As advertências são praticamente um “aviso” e acontecem quando o morador está cometendo uma infração pela primeira vez.
Já as multas, acontecem quando o morador causa danos para o condomínio, como algum prejuízo em áreas comuns ou quando o morador comete uma infração pela segunda vez.
Na maioria das vezes as advertências e/ou multas acabam resolvendo o problema de forma eficaz, não sendo necessário a intervenção judicial ou policial.
2 – Crie um livro de reclamações digital
Quando há uma ocorrência ou reclamação em condomínio, é imprescindível que haja a formalização e registro da queixa por meio do livro de ocorrências.
Aconselhamos, porém, que caso o livro de ocorrências do condomínio ainda seja físico seja realizado um upgrade para o livro digital, que pode funcionar através de um email ou grupo de whatsapp.
A vantagem na mudança é que as reclamações chegarão ao síndico onde ele estiver, em tempo real. Principalmente se o gestor não for morador do condomínio.
Outro ponto positivo é que só o síndico terá acesso às reclamações e ao nome dos denunciantes, aumentando a segurança e privacidade dos moradores.
Por último, vale lembrar que as reclamações ali registradas servirão como prova em uma possível ação judicial contra condôminos cuja aplicação de advertências e multas não tenham surtido efeito.
3 – Procure apoio judicial
Infelizmente em alguns casos quando não há mais possibilidade de conversa e nenhuma medida surte efeito. A única opção acaba sendo ter que levar a situação à Justiça.
Todo síndico deve se preparar para isso criando um dossiê completo com os registros das reclamações, sanções aplicadas, boletins de ocorrência. Deve ainda anotar as testemunhas para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor.
É importante ressaltar também que a atuação do síndico não retira o direito de os condôminos buscarem diretamente uma conciliação com o morador infrator, acionar a polícia, notificá-lo extrajudicialmente.
4 – Tenha cautela com a instalação de câmeras
Como dissemos no tópico 2, a instalação de câmeras de segurança privadas por parte dos condôminos e até mesmo as câmeras de segurança do próprio condomínio pode se enquadrar na invasão de privacidade.
Para evitar esse problema, o ideal é que o circuito de monitoramento das câmeras da piscina, academia, salão de festas, e outras áreas de lazer fiquem em uma sala fechada, sem acesso ao público e que apenas pessoas autorizadas possam ter acesso.
É fundamental que as pessoas autorizadas responsáveis pelo monitoramento dessas câmeras estejam cientes das regras. É preciso que assinem um termo de responsabilidade sobre a privacidade das gravações e o uso das imagens.
Divulgações ou exposições desnecessárias podem ferir o Código Civil. Ele estabelece em seu Artigo 186 que: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” e render multas e processos ao condomínio.
Também é fundamental lembrar que os condôminos não têm acesso irrestrito a elas. Salvo em casos em que as imagens são indispensáveis para solucionar um problema específico, o uso é proibido. Porém também é importante que se criem regras para uso dessas imagens nestes casos.
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