Reformar um apartamento pode parecer simples à primeira vista — afinal, é o seu espaço, suas escolhas, seu investimento. Mas quando falamos em reforma em apartamento dentro de condomínios, a realidade é um pouco diferente. Existem normas, regras e legislações que precisam ser respeitadas para garantir a segurança, e, claro, evitar dores de cabeça com a administração e com os vizinhos.
Neste artigo, reunimos tudo o que você precisa saber antes de iniciar uma reforma no seu apartamento — desde a obrigatoriedade de comunicar o síndico e contratar um profissional habilitado, até dicas para lidar com o barulho e evitar conflitos durante a obra.
Se você está prestes a encarar uma reforma, este guia é pra você.
Vamos lá!
Reforma em apartamento precisa de autorização?
Quando o assunto são obras em condomínios — especialmente reformas dentro de apartamentos — muita gente acredita que pode fazer o que quiser dentro da própria unidade. Afinal, se você comprou aquele imóvel, investiu uma boa quantia ou mesmo paga um aluguel mensal, seria natural pensar que tem liberdade total sobre o espaço, certo?
Errado.
Embora o direito à propriedade seja garantido por lei, é fundamental lembrar que, ao viver em um condomínio, você está inserido em uma estrutura coletiva. Isso significa que qualquer reforma precisa considerar o impacto que pode causar nas demais unidades e para a estrutura do edifício como um todo.
É comum pensar que pequenas intervenções não causam nenhum problema. No entanto, apenas um profissional habilitado — como um engenheiro ou arquiteto — pode avaliar se a obra pretendida representa riscos estruturais ou se pode comprometer a segurança do condomínio. E sim, essas consequências podem ser graves: de uma simples infiltração no apartamento vizinho que podem acabar em tragédia, a riscos estruturais que podem até resultar na interdição do prédio.
Por isso, reformas que tenham potencial de afetar a estrutura, a segurança ou o bem-estar coletivo precisam de autorização do condomínio. A seguir, veja alguns exemplos de reformas que exigem autorização prévia:
- Demolição ou construção de paredes
- Alterações em banheiros e cozinhas que envolvem hidráulica ou gás
- Instalação de ar-condicionado com saída para a fachada
- Troca de revestimentos que envolvam corte e perfuração de piso ou laje
- Mudança de esquadrias, janelas ou varandas
- Instalação de piso que possa aumentar a carga sobre a estrutura (como mármore, granito etc.)
Essas intervenções devem ser previamente comunicadas à administração do condomínio, que pode solicitar a apresentação de um laudo técnico, mais conhecido como ART.
O que é ART?
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é um documento que formaliza quem é o responsável técnico por uma obra ou serviço de engenharia, arquitetura ou urbanismo. Emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), ela é obrigatória para qualquer intervenção que envolva risco à estrutura, à segurança ou à integridade do imóvel — como muitas das reformas em apartamentos.
Esse documento tem o objetivo de:
- Identificar o profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) responsável pela execução da obra;
- Garantir que a reforma está sendo feita de acordo com as normas técnicas e de segurança;
- Resguardar tanto o morador quanto o condomínio em caso de eventuais problemas ou acidentes;
- Evitar a realização de reformas sem controle, que possam comprometer a estrutura do edifício ou prejudicar vizinhos.
Portanto, antes de iniciar qualquer obra mais complexa no seu apartamento, o ideal é consultar a administração do condomínio, contratar um profissional habilitado e providenciar a ART para garantir que tudo esteja dentro da lei.
Quais as regras para obras em apartamento?
Mesmo que a obra no seu apartamento seja simples e não exija uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), ainda assim é preciso seguir algumas regras básicas do condomínio. Esse é um ponto que muita gente ignora — mas não deveria.
Intervenções consideradas obras leves ou de baixo impacto, como:
- Pintura das paredes internas
- Troca de pisos ou revestimentos sem quebra de laje
- Substituição de louças sanitárias
- Instalação de armários planejados
- Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos
- Troca de luminárias ou forro de gesso
… não costumam exigir um laudo técnico, mas devem ser comunicadas ao síndico ou à administração do condomínio antes de começar.
Isso porque, mesmo sendo obras simples, elas ainda podem gerar barulho, circulação de prestadores de serviço e até entulho nas áreas comuns. Portanto, o primeiro passo é sempre o mesmo: verificar o Regimento Interno do condomínio e informar a administração sobre a reforma.
Entre as regras mais comuns para realização de obras em apartamentos, destacam-se:
- Horário permitido para obras (normalmente em dias úteis, das 8h às 17h)
- Cadastro de prestadores de serviço na portaria, com envio prévio de nome, RG e CPF
- Proibição de uso do elevador social para transporte de materiais ou entulho
- Obrigatoriedade de proteger pisos e paredes das áreas comuns durante o transporte
- Responsabilidade do morador por eventuais danos nas áreas comuns
- Proibição de descarte de entulho nas lixeiras do condomínio — sendo exigido caçamba própria
Lembre-se: cada condomínio pode ter suas particularidades no que diz a respeito das regras sobre obras e reformas, então sempre consulte o Regimento Interno e converse diretamente com o síndico antes de iniciar qualquer obra.
Legislação de obras em condomínios: O que diz a lei sobre reforma em apartamento?
Além do Regimento Interno e da Convenção do condomínio, as obras em apartamentos também têm o apoio de legislações e normas técnicas específicas, que têm como objetivo garantir a segurança, a durabilidade e a integridade das edificações. Essas regras não apenas orientam como as reformas devem ser feitas, mas também estabelecem consequências legais para quem descumpre suas diretrizes — sejam moradores ou até mesmo o próprio síndico.
Uma das principais normas que regulamentam reformas em condomínios é a NBR 16.280 da ABNT.
O que diz a NBR 16.280?
Essa norma estabelece diretrizes para qualquer tipo de reforma em edificações, inclusive aquelas feitas dentro das unidades privativas (ou seja, dentro dos próprios apartamentos). O principal objetivo da NBR 16.280 é combater a cultura de que “reforma simples não causa problema” e trazer mais rigor técnico e responsabilidade profissional para alterações que, sim, podem impactar a estrutura do prédio.
De acordo com a norma:
Qualquer intervenção que possa afetar a estrutura, a segurança, a fachada, as instalações ou o uso coletivo do edifício deve ser previamente aprovada pela administração do condomínio.
O que diz o código civil?
Já o código civil no Art. 1.336 reforça que, embora o morador tenha direito de usar e dispor do seu imóvel, ele não pode fazer modificações que comprometam a segurança da edificação ou prejudiquem os demais moradores. Veja o que diz o texto:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos.
O que isso significa na prática?
Mesmo que a unidade seja sua, você não pode fazer qualquer tipo de obra sem considerar o impacto no prédio e nos vizinhos.
Caso o condômino atue de forma irregular, ignorando o que diz o Código Civil ou desrespeitando a NBR 16.280, ele também pode sofrer sanções administrativas, além de responder nas esferas cível e criminal — especialmente se a negligência resultar em acidentes, prejuízos ou riscos à segurança.
E se o síndico e/ou a administração forem coniventes com a irregularidade — ou seja, for informado e mesmo assim permitir ou negligenciar a situação — ele também pode ser responsabilizado, tanto civil quanto criminalmente, por omissão e por colocar em risco a segurança do edifício e dos demais condôminos.
Barulho de obra: Como lidar com o barulho na reforma de apartamento?
Quando o assunto é obra em condomínio, um dos pontos que mais gera reclamações — e até conflitos entre vizinhos — é o barulho. Marteladas, serras, demolições, quebras de piso… tudo isso faz parte do processo de reforma, mas pode se tornar um grande incômodo se não for bem gerenciado.
E o barulho está diretamente ligado a outro ponto essencial: o horário permitido para obras.
Horário permitido para obras em condomínios
Cada condomínio pode definir seus próprios horários no Regimento Interno, mas o mais comum é que as obras sejam autorizadas apenas em dias úteis, geralmente das 8h às 17h, respeitando a Lei do Silêncio e com possibilidade de restrição durante feriados e finais de semana.
Todavia essas regras podem variar de um condomínio para outro, então é essencial verificar o regimento interno antes de iniciar qualquer reforma.
E se houver excesso de barulho?
Mesmo dentro do horário permitido, o bom senso deve prevalecer. Se o barulho for excessivo e contínuo, a administração pode intervir e até interromper a obra temporariamente.
Além disso, em casos extremos, o morador pode ser multado por perturbação ao sossego, conforme previsto no Art. 1.336, inciso IV do Código Civil.
“O condômino deve usar sua unidade de forma que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.”
Para evitar conflitos durante a realização da obra, você pode tomar algumas atitudes simples como:
- Avise os vizinhos com antecedência sobre a obra e sua previsão de duração
- Negocie horários, se possível, para intervenções mais barulhentas
- Monitore o comportamento dos prestadores de serviço
- Esteja aberto ao diálogo, caso alguém se sinta incomodado
Como planejar uma reforma de apartamento?
Realizar uma reforma em apartamento pode parecer um desafio — mas, com organização e atenção às regras, o processo pode ser muito mais tranquilo do que você imagina.
A seguir, reunimos 5 passos essenciais para planejar sua reforma de apartamento com segurança e tranquilidade:
1. Consulte o Regimento Interno
Antes de qualquer coisa, veja quais são as regras do seu condomínio em relação a reformas — horários permitidos, necessidade de ART/RRT, entrada de prestadores, descarte de entulho etc.
2. Comunique o síndico
Informe à administração do condomínio sobre a obra e envie o plano de reforma com antecedência. Dependendo do tipo de intervenção, será necessário apresentar uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT, assinada por um profissional habilitado.
3. Contrate uma equipe profissional
Evite “faz-tudo” ou improvisos. Escolha profissionais de confiança, que sigam as normas técnicas e consigam entregar a obra com qualidade e segurança — e claro, que respeitem os prazos e o ambiente do condomínio.
4. Avise os vizinhos com antecedência
Um simples aviso pode evitar muitos conflitos. Informe os vizinhos sobre o início da obra, a previsão de duração e os horários de maior barulho. Mostrar consideração faz toda a diferença.
5. Acompanhe a obra de perto
Esteja presente ou tenha alguém de confiança para monitorar o andamento da reforma, solucionar imprevistos e garantir que tudo seja feito conforme o combinado.
Com esses cuidados, sua reforma tem tudo para acontecer de forma organizada, legal e com bem menos estresse.
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